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住宅刚性需求缺口为结构失衡所致

发布时间:2021-01-07 15:38:39 阅读: 来源:香炉厂家

这样,很多人就把问题追到了地方政府和土地财政。地方政府的土地财政成为众矢之的当然事出有因,但目前对土地财政的批评其实并不准确。一些开发商一直抨击土地财政,说人们都盯住了开发商赚的钱,其实更多的钱被政府房地产税收和土地拍卖拿走,断言房价高是因为地价高和税收高。但这两个指责恐怕都有问题。首先,政府从房地产开发得到的税费是比开发商要高很多,但这是两种完全不同性质的钱。开发商赚的钱是自己可以装进口袋的净利,而地方政府拿到的钱是公共财政收入,除去土地补偿、安置人员以外,还要用于修桥筑路、科教文卫等所有城市基本和配套建设,公开自然地用一己之私利去和政府的公共财政收入相比嫌其之少,不能不说开发商的胃口已经多年来被宠得实在太大了。其次,地价和税收固然是房价的重要因素,但在一个盈利丰厚行业中的价格从来不是由成本决定的。房地产商比谁都更清楚,同样成本的地块,后几期开发的房子卖出往往比首期贵几成到几倍的价格,当然不是因为成本变高了,而是因为后来市场行情上涨。如果开发商从来都是根据市场行情定价,而根本不管他们多年前取得土地价格是多么低,人们没有理由相信,即使政府并不从土地获益,开发商就会慷慨地让利给客户。正如世界上的铁矿石等大宗原料供应商,从来不和你谈成本,只要市场需求旺盛,他们的价格就不断翻番。

当然市场经济中成本决定价格的情况也是有的,就是当需求极度萎缩,供应商要么退出要么只能勉强保本维持。我们在许多竞争激烈、利润微薄的行业都会周期性地看到这种现象。但毫无疑问,这绝对不是赚得盆满钵满乃至全社会各行各业包括反应本来挺慢的国企都想挤入来分一杯羹的房地产业。地方的土地财政肯定是助推房价的重要因素。只是其作用机理并不象人们想的那么简单。比如说,房地产的税收,在西方也往往是地方政府的主要收入来源,征收又是按照房地产的市场价格进行的。这种房地产财政并不意味着西方的地方政府都想或都有能力去推高房地产价格。即使在中国情况下,如果单纯从收益去推断,土地财政可能使政府出售更少的土地从而更高的价格,也可能推动政府卖出更多的土地以筹集更多的建设资金,而任期制的约束可能使当政者更有动力当下卖出更多的土地而不是留给后任。可见土地财政本身还不能说明土地供应一定是多了还是少了。至于说分税制后事权与财权不对称,地方财源不足逼出了土地财政,就更是离开了问题的主线。因为我们看到并不是越穷的地方越靠卖地为生。卖地收入最多的城市往往是地方政府收入相对丰厚、建设规模搞得特别大的地方。钱越多、雄心和摊子越大、钱越不够用,好象是更普遍的现象。政府职能不改,钱再多恐怕也不行。

其实房子和任何商品一样,价格上升一定源于供需失衡,因为价格不过是反映供求关系的信号。商品房价格上涨反映的必然是商品房供给与需求的失衡。

事实上,在中国归属的世界中低收入国家中,除被贫民窟包围的印度孟买市中心以外,中国的北京、上海中心区的房价已经遥遥领先,即使与中高收入国家首都比,除富豪集聚的莫斯科之外,北京、上海也是价高一头。

住宅供求严重失衡的重要原因是因为平均每套面积过大,而每套住户的人口又很少的情况下,即便总面积供给能满足正常需求,但总的供给套数与缺房户需求就产生了差距。每年500多万套新增商品房,除去改善性需要,只能有300多万套解决不足1000万人住新房的需要,显著低于城镇年均新增约1500万以上户籍人口的需要,从而产生所谓“刚性需求”缺口。

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